Guide du vendeur · Québec
Les lois québécoises à connaître avant de vendre votre propriété.
Une vente éclairée commence par les bonnes déclarations, les bons documents et une compréhension claire de vos obligations.
- 15 repères juridiques
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Comment utiliser ce guide
La bonne question, au bon moment, protège votre décision.
Voici les principaux cadres juridiques, règlements et documents qui peuvent influencer une vente résidentielle ou commerciale au Québec. La règle applicable dépend de la propriété, de son usage et de votre situation.
01 · Avant de signer
Le mandat et l’information donnée dès le départ orientent toute la transaction.
Les faits connus qui peuvent influencer la valeur, l’usage ou l’état de l’immeuble.
Les titres, plans, factures, permis, baux et documents de copropriété utiles.
Avec un mandat compris, des échéances réalistes et l’avis du bon professionnel au bon moment.
02 · Le dossier de propriété
15 repères juridiques qui peuvent changer votre vente.
Chaque carte répond à trois questions : quelle règle s’applique, ce qu’elle vous demande et ce qui peut arriver si un élément important est oublié.
Code civil du Québec : bonne foi et devoir d’information
La règle. Les parties doivent agir de bonne foi. Le vendeur doit communiquer les renseignements pertinents qu’il connaît sur l’immeuble et éviter toute présentation trompeuse.
Pour vous. Une infiltration connue, un problème de structure ou un usage non conforme doit être signalé, même si vous espérez que personne ne le remarque. Le silence peut nourrir une renégociation ou un recours.
Garantie légale de qualité et vices cachés
La règle. Les articles 1726 à 1730 C.c.Q. imposent une garantie contre les vices cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou diminuent tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté, ou aurait payé moins.
Pour vous. Un défaut grave, antérieur à la vente et non apparent peut mener à une diminution du prix, des dommages ou la résolution de la vente. Une inspection et une divulgation précise réduisent l’incertitude sans éliminer la garantie.
Limitations de droit public
La règle. Le vendeur garantit aussi certaines violations aux limitations de droit public qui grèvent l’immeuble et échappent au droit commun, sous réserve des exceptions prévues à l’article 1725 C.c.Q.
Pour vous. Un zonage particulier, une zone inondable, une bande riveraine ou une restriction d’usage peut modifier la valeur et le projet de l’acheteur. Il faut les repérer dans les titres, le certificat de localisation et les dossiers municipaux.
Titres, hypothèques et servitudes
La règle. Le registre foncier révèle les droits réels et charges publiés : hypothèque, servitude de passage, droit de vue, empiètement ou réserve. Le vendeur doit pouvoir transmettre un titre clair et permettre la radiation des garanties à la clôture, sauf entente contraire.
Pour vous. Une entrée partagée ou une hypothèque oubliée peut retarder le notaire, modifier le prix net ou empêcher l’acheteur d’obtenir son financement. Faites valider les titres tôt.
Loi sur le courtage immobilier et OACIQ
La règle. Une personne qui agit comme intermédiaire dans un contrat de courtage immobilier doit généralement détenir le permis requis. Le courtier doit agir avec loyauté, diligence et compétence, présenter les promesses d’achat et divulguer certains intérêts ou rétributions.
Pour vous. Le contrat de courtage précise le mandat, la durée, la rétribution et les services. Comprenez aussi les situations de double représentation ou de divulgation avant de signer.
Déclarations du vendeur sur l’immeuble
La règle. Le formulaire DV de l’OACIQ fait partie du contrat de courtage du vendeur et permet à l’acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de la propriété. Il se remplit de bonne foi, au meilleur de vos connaissances.
Pour vous. Répondez aux questions, même lorsque la réponse est « je ne sais pas », et joignez les factures, rapports ou avis pertinents. Une déclaration incomplète peut créer une apparence de réticence et compliquer la transaction.
Certificat de localisation
La règle. Ce document d’arpenteur-géomètre décrit la situation et la condition actuelles de la propriété par rapport aux titres, limites, empiètements, servitudes, zones à risque et règlements applicables. Il est généralement fourni par le vendeur.
Pour vous. Un certificat qui ne reflète plus la réalité, notamment une nouvelle clôture, une piscine, un agrandissement ou un cabanon, peut forcer une mise à jour et retarder la signature chez le notaire.
Copropriété : attestation du syndicat
La règle. Depuis le 14 août 2025, l’article 1068.1 C.c.Q. prévoit qu’un vendeur de fraction remet en temps utile une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Le règlement précise notamment les fonds, charges, sinistres, travaux et litiges à documenter.
Pour vous. Un fonds de prévoyance insuffisant, une cotisation spéciale ou des travaux majeurs prévus peuvent changer le prix et la capacité de l’acheteur à conclure. Demandez l’attestation, la déclaration de copropriété, les procès-verbaux et les états financiers tôt.
Territoire agricole et CPTAQ
La règle. La Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles encadre l’utilisation, le lotissement et l’aliénation des lots en zone agricole. Certaines opérations exigent une autorisation de la CPTAQ ou doivent respecter une exception précise.
Pour vous. Une résidence, un terrain vacant, une terre boisée ou un projet de subdivision n’a pas automatiquement les mêmes droits. Une promesse conditionnelle à l’autorisation requise protège mieux le calendrier et les attentes.
Environnement et terrains contaminés
La règle. La Loi sur la qualité de l’environnement prévoit des études de caractérisation et, lorsque les seuils sont dépassés, l’inscription d’un avis de contamination au registre foncier dans les situations visées.
Pour vous. Un ancien garage, réservoir, atelier, commerce ou remblai suspect peut entraîner une étude, un plan de réhabilitation, des restrictions d’usage ou une condition de financement. Signalez les faits connus et faites évaluer le risque.
Installations septiques et eaux usées
La règle. Le Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées encadre l’installation, la capacité et la conformité des systèmes privés. La municipalité intervient notamment pour les permis.
Pour vous. Une fosse septique sous-dimensionnée, une chambre ajoutée sans capacité suffisante ou une absence de documents peut limiter l’usage et faire négocier le prix. Rassemblez les plans, permis, vidanges et rapports disponibles.
Zonage, permis et droits acquis municipaux
La règle. Les règlements municipaux encadrent le zonage, la construction, le lotissement, les usages, les piscines, les bâtiments accessoires et les certificats requis. Les droits acquis dépendent de faits et de règles précises.
Pour vous. Ne présentez pas un logement, un bureau à domicile ou un agrandissement comme légal sans vérification. Une confirmation écrite de la municipalité peut éviter une promesse fondée sur un usage impossible.
Baux, locataires et immeubles à revenus
La règle. La vente ne met pas automatiquement fin aux baux : l’acheteur devient généralement le nouveau locateur. Les visites doivent respecter la vie privée et, pour une visite de vente, un avis d’au moins 24 heures ainsi que les plages horaires prévues par le TAL.
Pour vous. Remettez les baux, avis, dossiers de loyers et ententes au courtier et au notaire. Dans certains ensembles immobiliers de plus de douze logements, une autorisation du TAL peut aussi être requise avant l’aliénation.
Voir les règles de visite du TALVérifier l’autorisation pour un ensemble immobilier
Taxes, droits et conséquences fiscales
La règle. Le droit de mutation est normalement exigé du nouveau propriétaire, mais le vendeur doit prévoir les ajustements de taxes et fournir les informations nécessaires. Une vente d’habitation neuve ou ayant subi des rénovations majeures peut être taxable à la TPS et à la TVQ.
Pour vous. Un gain en capital doit généralement être déclaré; une revente résidentielle précipitée de moins de 365 jours peut être traitée comme un revenu d’entreprise, sauf exception. Faites confirmer le traitement par un fiscaliste.
Patrimoine culturel et droit de préemption
La règle. Un immeuble classé ou situé dans un site patrimonial classé peut être soumis à une autorisation préalable, à un avis de vente transmis 60 jours à l’avance et à un droit de préemption du gouvernement.
Pour vous. Une propriété patrimoniale peut se vendre, mais le calendrier et la personne acheteuse peuvent déclencher une démarche particulière. Vérifiez le statut avant de publier ou d’accepter une promesse.
03 · Promesse, taxes et clôture
Votre dossier est-il prêt pour une décision éclairée?
Ce que je remets
Titres, certificat de localisation, déclarations du vendeur, factures de travaux, permis, baux, taxes, assurances et documents de copropriété.
Ce que je confirme
Zonage, servitudes, hypothèques, statut agricole ou patrimonial, conformité des travaux, contamination possible et capacité des installations septiques.
Qui doit intervenir
Courtier, notaire, arpenteur-géomètre, inspecteur, ingénieur, fiscaliste ou avocat : le bon professionnel dépend du risque réel du dossier.
À retenir
Le droit ne remplace pas la mise en contexte.
- Une règle générale ne suffit pas à conclure qu’une propriété est conforme.
- Documentez les faits et posez la question avant la promesse d’achat.
- Pour un avis juridique ou fiscal, consultez un notaire, un avocat ou un fiscaliste.
Sources officielles
Références pour aller plus loin.
Les liens ci-dessous mènent vers des sources gouvernementales ou réglementaires. Les textes et pratiques peuvent évoluer : vérifiez toujours la version en vigueur et la situation particulière de votre immeuble.
Code civil, courtage immobilier, environnement et territoire agricole.
Formulaire DV, obligations du courtier et guide du vendeur.
Certificat de localisation, urbanisme, patrimoine et droits de mutation.
Baux, visites, taxes et conséquences fiscales de la vente.
Une question sur votre vente?
Parlons de votre propriété, des documents à réunir et du prochain professionnel à consulter.
