GUIDE D’ACHAT IMMOBILIER
Acheter une propriété à revenus au Québec : comprendre le bâtiment avant le rendement.
Du duplex occupé par le propriétaire à l’immeuble de cinq logements ou à l’usage mixte, le financement, les baux, la fiscalité et le zonage ne se traitent pas de la même façon.
LE DOSSIER PROPRIÉTÉ À REVENUS
logements, produit SCHL possible
La SCHL présente un produit pour certains immeubles locatifs de 2 à 4 logements non occupés par le propriétaire. L’admissibilité doit être confirmée avec le prêteur.
logements, analyse différente
À partir de cinq logements, le projet entre généralement dans une logique d’immeuble locatif standard et d’analyse du revenu de l’immeuble.
du revenu brut parfois considéré
Pour son produit de petits immeubles locatifs, la SCHL indique qu’une partie du revenu locatif brut peut être utilisée dans le calcul. Ce n’est pas une promesse de qualification.
QUALIFIER LE PROJET
Résidentiel, commercial et usage mixte ne se financent pas de la même façon.
Une propriété à revenus doit être lue par son usage légal, son nombre de logements, son niveau d’occupation, ses baux et la qualité de son revenu net. Un immeuble résidentiel de 2 à 4 logements, un immeuble de 5 logements et un bâtiment qui contient un commerce ne suivent pas nécessairement le même parcours de financement. Dans un usage mixte, la partie commerciale peut aussi avoir des conséquences fiscales distinctes. La qualification doit être faite avec le prêteur, le notaire et le comptable avant de calculer un rendement.
Commencer par la vocation légale
Je vérifie le zonage municipal, le nombre de logements autorisés, les permis, les droits acquis et l’usage réel de chaque partie. Une annonce ne remplace pas la réglementation.
Lire le revenu net, pas seulement le loyer
Loyer brut, vacances, taxes, assurances, énergie, entretien, gestion, travaux et réserves doivent être documentés. Le revenu affiché n’est pas automatiquement le revenu retenu par le prêteur.
Choisir le bon chemin de financement
Occupation par le propriétaire, immeuble locatif non occupé, cinq logements et plus, commerce ou société emprunteuse peuvent mener à des critères et des garanties différents. Je fais valider la structure avant l’offre.
COMPARER LES PROFILS
Les grands profils de propriétés à revenus à comparer.
Le bon immeuble dépend de votre mise de fonds, de votre expérience, de votre tolérance à la gestion et de la stabilité du revenu. Je compare le bâtiment et le dossier, pas seulement le nombre de portes.
Duplex, triplex et quatre logements
Le financement résidentiel peut être envisageable, avec une analyse de l’occupation, du revenu et de la mise de fonds. Le scénario change si le propriétaire habite une unité.
À vérifier : occupation, baux, loyers, assurance, travaux, conformité et méthode du prêteur.
Immeuble locatif non occupé
Un immeuble de 2 à 4 logements peut relever d’un produit pour petits immeubles locatifs, tandis que la qualification du revenu et l’équité minimale restent propres au dossier.
À valider : revenu retenu, ratio, mise de fonds, réserves, gestion et conditions de la SCHL ou du prêteur.
Cinq logements et plus ou usage mixte
L’analyse s’approche davantage d’un projet d’exploitation. Les baux, le revenu net, la valeur, les dépenses, les taxes et l’état du bâtiment deviennent centraux.
À documenter : état des résultats, baux, vacance, zonage, taxes de vente, environnement, travaux et financement commercial ou locatif.
GUIDES ASSOCIÉS
Certains terrains ajoutent une deuxième couche de vérification.
Les guides sur les propriétés au bord de l’eau et agricoles complètent cette ressource lorsque le terrain, les règles environnementales ou l’usage du sol changent le dossier.
LA GRILLE DE KATHLEEN
Les vérifications à faire avant de parler de rendement.
Le rendement projeté n’a de valeur que si le bâtiment, les revenus, les dépenses, le zonage et le financement sont documentés.
Qualifier le bâtiment
Confirmer le nombre de logements, l’occupation, l’usage commercial éventuel, le zonage, les permis et les droits acquis avec la municipalité.
Documenter les revenus
Réunir les baux, le relevé des loyers, les renouvellements, les dépôts, la vacance et toute entente qui modifie le revenu annoncé.
Calculer les dépenses réelles
Vérifier taxes, assurances, énergie, entretien, gestion, déneigement, réparations, travaux majeurs et réserves de remplacement.
Valider le financement
Demander au prêteur quelle méthode de revenu, quelle mise de fonds, quels ratios, quelles garanties et quelle structure de prêt s’appliquent.
Comprendre les baux
Revoir les obligations du locateur, les visites, les renouvellements, les avis, les dépôts et les enjeux propres au Tribunal administratif du logement.
Faire confirmer les taxes et la structure
Avec le notaire et le comptable, vérifier la TPS, la TVQ, la détention personnelle ou corporative, les frais de clôture et les conséquences fiscales.
ACHETER OU PRÉPARER UNE PROPRIÉTÉ À REVENUS
Un accompagnement différent selon votre niveau d’investissement.
Acheter pour investir
Je vous aide à comparer les profils d’immeubles, à préparer les documents et à poser les bonnes questions au prêteur avant de vous engager.
Préparer mon projetPréparer une revente ou un refinancement
Je structure la présentation autour des baux, des revenus, des dépenses, des travaux et de la conformité afin que les acheteurs puissent comprendre le dossier.
Parler de mon dossierSOURCES OFFICIELLES À CONSULTER
Les règles se vérifient auprès des bons organismes.
Je pars des documents de la propriété, puis je renvoie vers la SCHL, l’OACIQ et le Tribunal administratif du logement pour vérifier les règles qui s’appliquent au dossier précis.
SCHL Immeubles locatifs
Produit, admissibilité et calcul du revenu pour certains immeubles locatifs de 2 à 4 logements.
Sources officiellesBudget et capacité d’emprunt
Repères de l’OACIQ pour préparer le budget et comprendre le financement d’un immeuble à revenus.
Sources officiellesRésidentiel et commercial, TPS et TVQ
Une ressource à consulter lorsqu’un immeuble combine habitation et partie commerciale.
Sources officiellesDroits et obligations du locateur
Obligations de base du propriétaire pendant la durée des baux résidentiels au Québec.
Sources officiellesBESOIN D’UN AVIS SUR UN DOSSIER CONCRET
On peut analyser ensemble l’adresse, les revenus et les risques avant l’offre.
Préparez les baux, le relevé des loyers, les dépenses, les taxes, les assurances et les documents du bâtiment. Le prêteur, le notaire et le comptable pourront ensuite confirmer leur partie.
QUESTIONS SUR LES PROPRIÉTÉS À REVENUS
Les distinctions qui changent la décision.
Quelle est la différence entre une propriété résidentielle et commerciale?
Une propriété résidentielle se lit surtout par ses logements, ses baux et ses coûts d’habitation. Une propriété commerciale se lit davantage par son usage autorisé, ses locataires d’affaires, ses baux, son revenu net et sa valeur d’exploitation. Un immeuble mixte peut combiner les deux, avec une allocation du prix et des taxes à vérifier.
Les loyers couvrent-ils automatiquement l’hypothèque?
Non. Le prêteur peut utiliser une méthode de revenu différente de votre calcul. Il faut intégrer la vacance, les dépenses, les travaux, les taxes, l’assurance et le taux de qualification avant de conclure.
Quel financement pour un duplex, un triplex ou un quatreplex?
Le parcours varie selon l’occupation du propriétaire, le profil de l’emprunteur, la mise de fonds et le prêteur. La SCHL présente un produit pour certains immeubles locatifs de 2 à 4 logements non occupés par le propriétaire, mais l’admissibilité doit être confirmée.
Qu’est-ce qui change à partir de cinq logements?
Le prêteur peut analyser davantage le revenu et la valeur de l’immeuble comme projet locatif. Les baux, le revenu net, les dépenses, la gestion, les travaux et l’expérience deviennent particulièrement importants.
Quelles lois faut-il vérifier?
Au minimum, il faut vérifier le zonage et les permis municipaux, les obligations locatives applicables, les taxes de vente lorsqu’il y a une partie commerciale et la structure fiscale avec les professionnels concernés. Cette page est un point de départ, pas un avis juridique ou fiscal.
VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT
Un rendement intéressant commence par un dossier vérifiable.
Parlez-moi du type d’immeuble, de votre mise de fonds, de votre expérience et du niveau de gestion que vous êtes prêt à assumer.
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